サブリースが解約できないと言われる理由とサブリースが解約できる場合の実例
サブリース契約の解約は、不動産オーナーや将来的な不動産投資者にとって知っておきたい重要なポイントの1つです。
今回はサブリース契約が解約できるのかできないのか、どのような条件で解約が認められるか、および解約手続きの流れについて見ていきましょう。
不動産オーナーとしての権利に大きく関わる契約の解除はどうすればできるのでしょうか。
□サブリースが解約できないと言われるのはどんなケース？
サブリースが解約できない、と聞いたことはないでしょうか。
サブリース契約の解約が難しいとされる主要な理由は3つあります。
＊「正当事由」の必要性
不動産オーナーがサブリースを解約するためには、「正当事由」が必要となっています。
これは借地借家法第28条に基づき、貸主が賃貸借契約の解約を申し入れるために必要な条件です。
例えば、オーナー自身が物件を使用する必要がある場合や、ローン返済が困難で生活を維持するために売却する必要がある場合などが正当事由として認められやすいものです。
しかしながら、借主と貸主の様々な事情が考慮されるため、これらの理由であれば必ずしも正当事由として認められるわけではありません。
＊サブリース会社は「借地借家法」に守られている
サブリース契約は借地借家法の適用を受けます。
この法律によってサブリース業者から不動産オーナーへの解約申し入れは簡単ですが、逆は難しくなっています。
＊高額な「違約金」
サブリース契約を解約する際には、高額な違約金が課されるかもしれません。
多くの契約書には「中途解約条項」が含まれており、これにより解約時に違約金を支払うことが規定されています。
そのため、契約書を締結する前に違約金の有無を確認しておきましょう。
□サブリースの解約に必要な正当事由の実例
上記でも述べたようにサブリース契約の解約には、「正当事由」が必要です。
この正当事由にはどんなものが当てはまるのか、より詳しく見ていきましょう。
1:オーナー自身や家族の使用
オーナーが自己または家族のために物件を使用する必要がある場合、解約が認められるかもしれません。
例えば、オーナーが海外赴任から帰国し、自己の住居として物件を使用する必要が生じた場合が挙げられます。
2:ローン返済が困難な場合
サブリース物件からの家賃収入だけではローンの返済が困難な場合、解約が認められるかもしれません。
これは、ランニングコストや家賃収入の減少によりオーナー自身の生活が維持できない場合に該当します。
3:老朽化や再開発
物件の老朽化が進んでいる場合や地域の再開発計画に伴う必要性がある場合にも、解約ができます。
特に耐震診断などを通じて物件の安全性が問われる場合には、正当事由として認められる可能性が高くなるでしょう。
□まとめ
この記事では、サブリース契約の解約に関連する要因と正当事由について解説しました。
不動産オーナーは、契約内容を正確に理解し、必要に応じて適切な手続きを踏むことが重要です。
サブリース契約の解約には複雑な要素が含まれます。
松江市周辺で不動産に関する疑問をお持ちの方は、お気軽にご相談ください。
