満足できる不動産売却は「正しい知識」から！
ほとんどの人は「はじめての不動産売却」。一体何からはじめれば良いのか、どんな方法が自分に合っているのか？ どれだけの費用や税金がかかるの……と、不安や疑問がいっぱいの方も少なくないでしょう。そんなときこそ、まずは正しい知識を身につけることが大切です。こちらでは島根県松江市の不動産会社「ハウスドゥ！松江橋北店」が、不動産売却の基礎知識をご紹介します。
売却にかかる諸費用について
売却時に必要な主な諸費用
- 仲介手数料
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不動産を売る方法にはいくつかの種類があり、その中でもっともポピュラーな方法が「仲介売却」です。これは、不動産会社が売主と買主の間に入って売買を成立させる方法。不動産会社に仲介を依頼して取引が成立すると、売主は不動産会社に「仲介手数料」を支払う必要があります。これはあくまで「成功報酬」のため、たとえ仲介を依頼しても、取引が成立しなければ仲介手数料は発生しません。
仲介手数料の金額は業者によって異なります。ただし上限が決まっており、400万円以上の取引なら売却価格の3%＋6万円（税別）が手数料の上限。手数料の金額は取引金額によって変動します。
- 登記費用
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金融機関などでローンを組んで購入した不動産には、抵当権が設定されています。売却金額をローン返済に充てる場合は、抵当権解除のための「抵当権抹消登記費用」が必要。この手続きに登記費用がかかります。登記にかかる登録免許税は1,000円と安価ですが、司法書士や土地家屋調査士に登記手続きを依頼すると報酬の支払いが必要になります。報酬の金額は1万円程度が一般的です。
- 繰り上げ返済手数料
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住宅ローンをすべて返済してから不動産を売却する場合、金融機関によってはローンの繰り上げ返済手数料が必要になることもあります。利用している住宅ローンは繰り上げ返済手数料がかかるのか、事前に確認しておきましょう。
- その他の諸費用
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住み替えの場合なら引っ越し費用や仮住まい費用、売却のためのリフォーム費用・ハウスクリーニング費用など、売却する目的・状況によって他にもさまざまな費用が発生します。また測量や整地に費用がかかるケースも。不動産会社に売却の相談をする際は、どういった費用が必要かも含めて聞いておくと安心です。
不動産売却時にかかる主な税金
- 売買契約書の印紙税
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売却成立時には売買契約書を取り交わします。この契約書には取引金額に応じて印紙を貼りつけることになっており、その収入印紙の貼付をもって印紙税の納付ということになります。
不動産譲渡の印紙税は現在、軽減措置によって500万円～1億円の取引で5,000円～3万円の範囲内となっています（2020年3月31日まで）。
- 譲渡所得税
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不動産の購入金額よりも売却で得た金額が大きい場合、その差額を「売却益」と言って、これに対する不動産譲渡所得税がかかります。不動産譲渡所得の計算方法は以下の通りです。
不動産譲渡所得＝譲渡収入（売却価格）－（取得費＋譲渡費用）
瑕疵担保責任について
現行の瑕疵担保責任とは？
まず「瑕疵（かし）」について正しく覚えておきましょう。瑕疵とは「売買契約の目的物が通常有すべき品質・性能を欠いていること」です。もっと大雑把に言うと「普通、家として売買されるからにはあって当たり前」と考えられる品質や性能が欠けている……といったケース。たとえば建物の場合には、床下の腐食や屋根の雨漏りといったものが該当します。
瑕疵担保責任が対象にしているのはこうした瑕疵すべてではなく、「隠れた瑕疵」のみ。買主がごく一般的な注意を払って確認したにも関わらず、発見できなかった。そういった隠れた瑕疵が取引後に発覚した場合に、買主は売主に対して瑕疵担保責任を問うことができます。
買主は隠れた瑕疵の発見後1年間は売主に損害賠償請求をすることが可能。また、契約目的が達成できない場合は契約解除を請求できます。ただし、こうしたルールはあくまでも「原則」であり、当事者間での話し合いによってルールを変更することも可能。こうした規定は任意規定と呼ばれています。
現状の民法では売主の負うところがあまりに多くなっているため、原則を変更して売買契約を結ぶケースが一般的。特に個人が不動産を売却する場合には、たとえば瑕疵担保責任期間を引き渡し後3ヶ月に限定する、または「全部免責」とするといったケースもあります。ただし、こうした免責は「売却前にわかっている瑕疵を、すべて買主に告知していること」が前提となっているため注意が必要です。
民法改正による不動産取引の変更点5つ
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 主な改正項目 | 改正の影響を受ける場面の例 | 改正前 | 改正後 |
|---|---|---|---|
| 名称変更 | 不動産売買契約書における、契約条項の用語変更など。 | 名称は「瑕疵担保責任」 | 「契約不適合責任」へと名称が変更 |
| 買主が知っていた瑕疵について | 不動産の隣地への越境といった事実を買主が知っていて購入した場合など。 | 売主の責任の対象外 | 売主の責任対象になる可能性がある |
| 瑕疵があった場合の、買主から売主への修補請求 | 購入後の中古住宅に雨漏りが発覚した場合、買主から売主へ修理を請求できるかどうか、など。 | 不可 (損害賠償・契約解除のみ可能) |
可能 |
| 瑕疵があった場合の、買主から売主への代金減額請求 | 購入後の中古住宅に雨漏りが発覚した場合、買主から売主へ代金減額を請求できるかどうか、など。 | 不可 (損害賠償・契約解除のみ可能) |
可 |
| 売主が瑕疵を知っていて売った場合、または重大な過失により瑕疵を知らなかった場合の責任期間の延長 | 売買後に地盤の瑕疵が判明し、売主は重大な過失によってその瑕疵を知らなかった場合など。 | 瑕疵を知った時点から1年延長 | 瑕疵を知った時点から5年延長 |
| 手付に関する契約書の契約条項の書き方 | 不動産売買契約書の「手付」に関する契約条項は、記載変更が必要になる。 | 「当事者の一方が履行に着手するまでは手付解除可能」と記載 | 「相手方が履行に着手するまでは手付解除可能」との記載に変更 |
売却を成功させるための秘訣がある！次の基礎知識を確認しよう！
費用や税金の基本がわかったら、次に知っておきたいのが「売却成功のためのポイント」です。たとえば、不動産を売却する際には、不動産会社に仲介や買取を依頼します。さて、それでは数多くある不動産会社の中から、一体どのような基準で依頼する業者を選べば良いのか？ 「相場に合った、適正な査定額を提示してくれる」「物件を囲い込まず、売主のことを最優先に考えてくれる」「地元のことをよく知っている」など、業者選びのポイントはいくつもあります。
さらに、売却前のステップとして査定の基本も抑えておきましょう。物件の周辺環境や日当たり、土地の形、建物や土地の状態など、査定に影響を与える要素はたくさんあります。また、査定のときのちょっとした気配りや工夫が、査定結果を左右する可能性も。家の中の臭いや水回りの美しさ、インテリアが整っているかどうかなど、査定評価のポイントや印象アップのコツも抑えておきたいところです。
