基礎控除とは？不動産売却で使える特例をご紹介！
不動産を売却した後に発生した利益には当然税金がかかります。
不動産の売却価格は3000万円を超えるケースもあり、それにかかる税金は今までにないくらいかなり高額なものになってしまう可能性もあります。
今回は、そんな高額の税金を少しでも減らす方法としての基礎控除について説明します。
また、その中でも様々な条件によって適応される控除の内容が変わってくることがあるので、それについても詳しく説明します。
不動産売却を検討している方はぜひ参考にしてください。
□基礎控除額は合計所得税で変わります！
まず、基礎控除とは何かについて簡単に説明します。
基礎控除とは、確定申告や年末調整において所得税額を計算する場合に、総所得金額から一定の金額を減らせる控除のことです。
この減らせる金額は総所得金額の大小で変化します。
令和元年までの場合、基礎控除額は総所得金額の大小に限らず全て38万円で統一されていました。
令和2年からは、法律が改正されて総所得金額が2400万円以下の場合48万円、2400万円以上〜2450万円以下の場合32万円、2450万円以上2500万円以下の場合16万円、2500万円以上の場合0円になり、一切控除されなくなりました。
不動産を売却した時に、まとまって大きな金額が入ってくるので、その分総所得金額が大きくなります。
総所得金額が基礎控除できる金額に達しているのか、事前に調べておくのがおすすめです。
□不動産を売却した時の所得を譲渡所得と言います！
不動産を売却した金額から、不動産を購入した時にかかった金額と、仲介手数料のような不動産を売却する上でかかった費用を引いたものが譲渡所得です。
簡単に申し上げると、不動産を売却した時に得られる利益のことを指します。
その譲渡所得が発生すると、譲渡所得税と呼ばれる税金を支払う必要があります。
その中には、発生した利益に対してかかる所得税や住民税などが含まれています。
また、その譲渡所得税は、売却した不動産を所持していた期間によっても変わってきます。
所持していた期間が5年以下の場合、短期譲渡所得と呼ばれるものに分類され、譲渡所得のうち、所得税が30.63%、住民税が9%で合計39.63%分の金額を譲渡所得税として支払う必要があります。
所持していた期間が5年以上の場合、長期譲渡所得と呼ばれるものに分類され、譲渡所得のうち、所得税が15.315%、住民税が5%で合計20.315%の金額を譲渡所得税として支払う必要があります。
不動産を売却して得られた利益がそのまま全て使えるというわけでなく、税金という形で譲渡所得から一定の金額が差し引かれるので、事前に支払いに必要な金額の分は使わずに確保しておくことがおすすめです。
□自分が住んでいた家を売却するなら！
皆様が実際に住んでいた不動産を売却する時には、譲渡所得税が控除される方法があります。
その方法とは、ある規定の条件を満たした場合に、3000万円特別控除と呼ばれる特例を使う方法です。
その特例が適用された場合、譲渡所得が3000万円以下であれば、税金が全て免除されます。
ここでは、更地にして土地を売却した場合にそれが適用される条件について説明します。
1つ目に、実際に売主が住んでいた土地であることです。
その土地を別荘として使っていた場合や、引っ越しする最中で一時的に住んでいた土地の場合などは適用されません。
2つ目に、家を取り壊してから1年以内に売買の取引を行っていてかつその家に住まなくなってから3年経って1回目の12月31日までに土地が売却されていることです。
さらに、その土地を売却までの期間、駐車場のようにそこに住む以外の方法で使用していないことも条件に含まれます。
3つ目に、火事や川の氾濫などの災害のせいで家がなくなり更地になっていた場合、そこの土地に住めなくなってから3年経って1回目の12月31日までに土地が売却されていることです。
4つ目に、土地の買主が親子や配偶者のような親しい関係にないことです。
5つ目に、この特例を適用する2年以内に、同じように譲渡所得税が控除されるような特例を使っていないことです。
この特例は土地を所有していた期間の長さに制限はなく適応されます。
また、1世帯あたり3000万円控除されるのではなく、1人あたり3000万円控除される特例になっています。
上記のような条件を満たしていれば、多額の譲渡所得税を減額できます。
事前に皆様の売却した不動産がこれらの条件を満たしているのか調べてみましょう。
□相続した家を売却するなら
前の章では、実際に皆様が家に住んでいた場合にのみ適用される3000万円特別控除について説明しました。
ここでは、相続した空き家や土地を売却した時に得られる譲渡所得税を控除できる3000万円特別控除について紹介します。
相続した空き家であれば、直前まで皆様自身が住んでいなかった場合にもこの控除は適用されますが、空き家をそのまま売却するか、空き家を取り壊してから更地にして売却する時では必要な条件が異なってきます。
ここでは、それぞれの状況に分けて必要な条件を紹介します。
＊空き家のまま売却する場合
相続した空き家のまま土地を売却した場合に、譲渡所得税を控除する特例が適用される条件についていくつか説明します。
1つ目に、相続される直前まで相続していただいた方が実際に住んでいた家であることです。
2つ目に、その空き家が1981年5月31日以前に建てられている家であることです。
3つ目に、マンションやビルのようなそれぞれ独立した部屋があって、複数の目的に使用できる区分所有建築物と呼ばれる建築物でないことです。
4つ目に、空き家を譲渡された場合にその譲渡価格が1億円以下であることです。
5つ目に相続された空き家が現在ある耐震性能の基準を満たしていることです。
このような条件を満たしている場合にのみ控除が適用されます。
＊空き家を壊して更地として売却する場合
ここでは、相続した空き家を壊して更地として売却した時の譲渡所得税を控除する特例が適用される条件についていくつか説明します。
その条件とは、取り壊した空き家とその売却した土地を相続されてから、土地を買主に受け渡すまでにあらゆる用途で利用した経歴がないことです。
このように、相続された空き家に3000万円特別控除を適用させる方法として、空き家付きの土地として売却する方法と、空き家を壊して土地のみで売却する方法があります。
しかし、前者では1981年5月31日以前に建てられた建物でかつ耐震性能が備わっている必要があります。
この条件を満たすためには、新たに空き家をリフォームする必要があるので、相続した空き家を売却するのであれば、後者の方法をおすすめします。
□特例を利用する場合は確定申告を忘れずに！
これまで紹介してきた特例を適用させるためには、次の年の確定申告を行う必要があります。
もし、確定申告を行わなかった場合、これまで紹介してきた特例は適用できません。
また、譲渡所得が発生している場合には、特例が適応される条件が備わっているのかどうかを事前に調べておきましょう。
一方で、譲渡損失が出た場合は、確定申告は基本的に必要ありません。
□まとめ
今回は、不動産を売却して得られた譲渡所得にかかる譲渡所得税を控除できる特例について詳しく説明しました。
この特例を適用するには様々な条件を満たしている必要があります。
事前に特例の内容や所有している不動産が条件をきちんと満たしているのかどうか調べておくのが良いでしょう。
また、実際に特例を利用して譲渡所得税を控除した時には、確定申告を忘れずに行いましょう。
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