相続した家を売るときにかかる税金は？節税方法も紹介します！
相続においては、沢山の税金がかかりますよね。
相続した家を売るときにも税金が発生します。
相続した家の売却において必ずかかるのが、「譲渡所得税」と「印紙税」です。
今回は、この2つの税金について詳しく解説します。
また、これらの税金は制度を利用して支払額を減らせます。
そこで、節税方法も合わせて紹介していきます。
他にも、税金以外に相続した家の売却でかかる費用、売却における注意点も紹介しますので、ぜひ参考にしてください。
□相続した家を売るときにかかる税金は？
＊印紙税
印紙税は、売り手と買い手が売買契約を結ぶ際に作成する売買契約書に課される税金です。
売買契約書に記載された売却金額に応じて課税額が変わります。
例えば、50万円を超えて100万円以下の売却額には、本則税率では1000円、軽減税率では500円が課税されます。
また、500万円を超えて1000万円以下の売却額には、本則税率では1万円、軽減税率では5000円が課税されます。
令和4年3月31日までは、軽減税率の税額が適用されます。
納税方法は、郵便局で収入印紙を購入し、契約書に張り付け、消印をします。
通常売買契約書は、売り手用、買い手用、不動産会社用の3部が必要になりますが、印紙税がかかるのは原本のみです。
＊譲渡所得税
譲渡所得税は、家を売った時に売却益である譲渡所得が生じた場合に、その譲渡所得に対して課税されます。
譲渡所得税という名前の税金があるのではなく、住民税と所得税を合わせて譲渡所得税と呼ばれています。
譲渡所得税の税率は、売却する不動産の所有年数で変わります。
所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得と呼び、住民税が9%と所得税が30.63%で、合わせて39.63%の譲渡所得税がかかります。
所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得と呼び、住民税が5%と所得税が15.315%で、合わせて20.315%の譲渡所得税がかかります。
相続した家を売る場合は、個人が保有していた年数がそのまま引き継がれます。
そのため、多くの場合は長期譲渡所得にあてはまるでしょう。
＊譲渡所得の求め方
では、譲渡所得はどのように求めたらいいのでしょうか。
譲渡所得は、売却金額から取得費や譲渡費用、控除額を引いた額です。
取得費とは、売却する家を取得するためにかかった費用のことです。
相続した家の場合、取得費が不明な場合もあるでしょう。
そのような場合は、売却金額の5%を取得費として計算します。
譲渡費用とは、仲介手数料や印紙税など、家を売るためにかかった費用のことです。
控除額とは、家を売る際に利用できる、譲渡所得税を減額するための制度です。
相続した家の売却で利用できる控除については、後ほど紹介します。
□相続した家の売却には、税金以外にも費用が発生します
相続した家の売却には、税金以外にも様々な費用がかかります。
まず、仲介手数料です。
ほとんどの方が、不動産会社に売却の仲介を依頼するでしょう。
その場合は、売却が成立したら仲介手数料を支払う必要があります。
次に、司法書士への報酬です。
もし売却予定の家の抵当権が残っている場合、売却前に抵当権抹消登記が必要になります。
抵当権抹消登記は司法書士に依頼される方が多いです。
そのため1万円から2万円の報酬を支払うことになります。
最後に、その他必要になる必要についてです。
売却にあたって、測量や不良品の廃棄処分が必要になることもあります。
その場合は、追加で費用が発生します。
□節税したい！売却のケースごとの節税方法を解説！
先ほど、相続した家の売却には控除が利用できることを紹介しました。
ここでは、その控除について、売却のケースごとに使える控除を解説していきます。
＊相続税を支払った家を売却した場合
相続税をすでに支払った家は、相続から3年10か月以内に売却すると、「取得費加算の特例」を利用できます。
この特例を利用することで、支払った相続税を取得費に加算できます。
そのため、譲渡所得を減らせるので、最終的に譲渡所得税の減額につながります。
＊親から相続した家を売却した場合
親から相続した空き家を売却する場合は、売却価格が1億円以下であること、昭和56年5月31日より前に建築された空き家であること、などの条件を満たすと、「相続した空き家の3000万円特別控除」を利用できます。
この控除を利用することで、譲渡所得から最大3000万円まで控除できます。
この特例は、マンションには利用できません。
また、「取得費加算の特例」との併用はできません。
そのため、両方を申請できる状況ならば、税金をより安くできるのはどちらか、計算してみましょう。
＊親と同居していた家、もしくは相続後に住んでいた家を売却した場合
この場合は、居住していた不動産の売却になるため、「3000万円の特別控除」、「マイホームの買い替え特例」、「マイホームを売った場合の軽減税率の特例」を利用できます。
マイホームの買い替え特例は減税ではなく、あくまで課税の繰り延べです。
また、マイホームを売った場合の軽減税率の特例は、所有期間が10年を超える家の売却で税金をさらに軽減できる特例です。
それぞれ条件が定められているので、利用を検討される方は調べてみてください。
□相続した家の売却で損しないために注意したいこと
相続した家を売るときに損しないために、以下の2つの点に注意しましょう。
1つ目は、相続した家の購入時の資料を探すことです。
最初に紹介したとおり、取得費が不明な場合は売却金額の5%が取得費とされます。
しかし、この「売却金額の5%」という額は実際の取得費よりも安い価格になることがほとんどです。
そのため、取得費が正確に分かる方が譲渡所得を減らせて、譲渡所得税の減額につながります。
相続した家の売却をお考えの方は、まず取得費がわかる資料がないか、探してみてください。
2つ目は、相続後3年以内に売却することです。
「取得費加算の特例」、「相続した空き家の3000万円特別控除」は、ともに相続から3年ほどでの売却にしか適用できません。
どちらを使うにしても、3年以内の売却を目安に行動することをおすすめします。
□家の売却後は確定申告をしましょう
ここまで、相続した家の売却について、かかる税金や利用できる特例について紹介してきました。
紹介した特例は、じつは確定申告を行わないと利用できません。
確定申告の期間は、相続した家を売却した翌年の2月中旬から3月中旬です。
また、どの特例を利用するかで、必要な書類が変わってきます。
例えば、「相続した空き家の3000万円特別控除」には「登記事項証明書」や「被相続人居住用家屋等確認書」などの書類が必要になります。
必要な書類や申告の手順を確認し、期間内に確定申告を終えるようにしましょう。
□まとめ
相続した家の売却には、印紙税と譲渡所得税がかかります。
譲渡所得税は、特例の利用で減税できます。
「取得費加算の特例」や「相続した空き家の3000万円特別控除」など、売却のケースに応じて適切な特例が変わります。
また、家の売却後は確定申告を必ず行いましょう。
確定申告をしないと、特例を利用できなくなってしまいます。
確定申告は相続した家を売却した翌年の2月中旬から3月中旬ですので、早めに書類の準備を終わらせておきましょう。
当社は、松江市周辺で不動産の買取を行っております。
相続した家の売却でどの特例を利用するべきかわからない、という方はぜひ一度当社にご相談ください。
また、高く売りたい、早く売りたいといったご要望に応じた売却方法を提案させていただきますので、そのようなご要望もお知らせください。
