離婚においてオーバーローンの不動産はどうなる？売却の注意点も解説！
離婚に伴って、住宅を売却して財産分与しようとお考えの方も多いでしょう。
その時に確認してほしいのが、住宅ローンの残債です。
売却金額が住宅ローンの残債を上回る場合はアンダーローン、下回る場合はオーバーローンといいます。
オーバーローンのときは気を付けないといけないことがあります。
そこで今回は、オーバーローンかどうか確認する方法や、オーバーローンの問題点、財産分与方法などを紹介します。
離婚を検討中の方は、ぜひこの記事を参考にして不動産売却をスムーズに進めてください。
□離婚時にオーバーローンの不動産はどうなる？
基本的に、夫婦で所有している財産は離婚時に分与する必要があります。
では、オーバーローンの不動産はどうなるのでしょうか。
オーバーローンの不動産は、分与する必要はありません。
オーバーローンはマイナスのものなので、住宅ローンの残債を折半する必要はないのです。
この残債は、名義人が返済していかなくてはなりません。
離婚後、不動産は売却したりどちらかの所有物になったりすると思いますが、残ったローンの返済は名義人が続けることになります。
□オーバーローンかどうかを確認する方法は？
では、お持ちの不動産がオーバーローンかアンダーローンか、どのようにして確認したらいいのでしょうか。
＊オーバーローンとアンダーローン
オーバーローンとは、不動産の売却金額が住宅ローンの残債を下回る状況のことを指します。
つまり、不動産の売却後もローンの支払いが続きます。
アンダーローンとは、不動産の売却金額が住宅ローンの残債を上回る状況のことを指します。
つまり、不動産を売却することでローンを完済できます。
＊オーバーローンかどうかを確認するには
オーバーローンになるかどうかを確認するには、家の査定額と残ローン額を確認します。
家の査定額は、不動産会社に査定を依頼して知れます。
当社では、依頼を受けてその日のうちに査定価格を提示することも可能です。
松江市周辺で離婚による不動産売却を検討されている方は、ぜひ当社にご相談ください。
残ローン額は、金融機関から受け取る返済予定表を見ると分かります。
手元に返済予定表を持っていない場合は、金融機関に問い合わせると残ローン額を教えてもらえます。
2つの資料がそろったら、「家の査定額―残ローン額」を計算し、プラスになればオーバーローン、マイナスになればアンダーローンです。
□不動産がオーバーローンになっているときの問題点は？
オーバーローンの状態だと、不動産売却において問題点が生じます。
＊売却後も借金が残る
先ほども解説したように、オーバーローンで不動産を売却したらまだローンの支払いが続きます。
そのため、新しい家の家賃と売却した不動産の残ったローンを二重に払うことになりかねません。
また、オーバーローンの不動産の売却時は、金融機関に抵当権を抹消してもらって任意売却を行う必要があります。
＊連帯保証人に対して請求されるリスク
住宅ローンを組む時に、夫が名義人で妻や親族が連帯保証人になっていることがあります。
オーバーローンで不動産を売却したときに、離婚後も名義人が返済を問題なく続けてくれれば問題はありません。
しかし、もし名義人がローンの支払いをやめてしまったり、自己破産したりしてしまったら、連帯保証人に請求されます。
＊財産分与の対象外になる
婚姻後に購入した不動産は、原則として共有財産になるため、離婚時の財産分与の対象となります。
そして住宅ローンが残っている場合には、自宅の査定価値から住宅ローンの残債を差し引いた金額が財産分与の対象です。
しかし、先ほども紹介しましたが、オーバーローンは財産分与の対象になりません。
□オーバーローンの不動産を財産分与するにはどうしたらいい？
オーバーローンの不動産は財産分与できません。
では、オーバーローンの不動産にはどのように対応したらいいのでしょうか。
ここでは、3つの対応法を紹介します。
1つ目は、家を売却し、差額を自己資金で相殺する方法です。
家の売却後も残った住宅ローンの残債を自己資金で相殺し、残った自己資金を配分します。
返済を引きずらずに済みます。
ただし、住宅ローンの残債をカバーし、かつその後配分できるだけの自己資金があることが前提となります。
2つ目は、夫婦のどちらかが家を取得し、住宅ローンの支払いを続ける方法です。
この方法には、住宅ローンの名義人が家を取得してローンの支払いを続ける方法と、名義人ではない方が家を取得して家を譲った名義人がローンの支払いを続ける方法があります。
前者の場合は、連帯保証人の変更を忘れないようにしましょう。
もし夫婦で名義人と連帯保証人になっていた場合、変更せずに離婚してしまうと、名義人の返済が滞った場合にすでに家を手放している連帯保証人に請求がいくことになります。
また、後者の場合は、名義人は新しく自分が住む家と手放した家のローンを二重で支払うことになります。
そのため、もし名義人の支払いが滞ると、競売にかけられます。
この場合は、名義人が住宅ローンの返済を止めた場合に備えておくようにしましょう。
3つ目は、任意売却を行って住宅ローンを完済する方法です。
任意売却を使えば、不動産の売却に伴う費用を売却金額の中から出せて、残ってしまった住宅ローンを分割払いで返済できるようになります。
□オーバーローンの不動産を離婚のタイミングで売却するときの確認事項を紹介します！
離婚時にオーバーローンの不動産を売却するにあたって、売却前に確認していただきたいことを紹介します。
まず、住宅ローンの名義人です。
上記で触れたように、売却後も名義人が返済を続けることになります。
そのため、夫婦のどちらが返済を続けることになるのか、確認しておきましょう。
次に、連帯保証人です。
連帯保証人を立てているのか、立てている場合は誰が連帯保証人になっているのかを確認しましょう。
夫婦間で名義人と連帯保証人になっている場合は、連帯保証人を変更することをおすすめします。
最後に、現在の収入額です。
住宅ローンの名義人は離婚後もローンの支払いを続けなければならないため、その支払いを行えるか、現在の収入額を確認しましょう。
もし名義人が家を譲ってローンの支払いを続ける場合、新たな住居の家賃、譲った家の住宅ローンと、二重で支払うことになります。
もし名義人の支払いが止まると金融機関から不動産が差し押さえられるので、住んでいる側に影響が出ます。
そのため、その支払いが可能なのかの確認をしておきましょう。
□まとめ
離婚時に、不動産を売却して財産分与しようとお考えの方は、まずオーバーローンかアンダーローンかを確認しましょう。
確認は、不動産の査定価値から残ローン額を差し引くとできます。
オーバーローンの場合には、住宅ローンの名義人がローンの支払いを続けなくてはいけません。
売却せずに済み続ける場合は、名義人にローンの支払いを続ける経済力があるのか、どちらが住み続けるのかを決めましょう。
また、売却する場合は、売却でも残るローンをどう支払うのかを決めます。
任意売却も検討してみましょう。
当社は、不動産買取の専門店です。
松江市周辺で離婚による不動産売却をお考えの方は、ぜひ当社にご相談ください。
早く売りたい、高く売りたいなど、お客様のご要望に沿った売却方法をご提案させていただきます。
