近年、全国各地で空き家問題が深刻化しており、その適切な管理が地域社会の安全や良好な住環境の維持に不可欠となっています。

特に、管理が不十分なまま放置されることで、建物の老朽化が進行したり、周辺環境に悪影響を及ぼしたりするおそれのある空き家は、「管理不全空家」として注目されています。

このような状態の空き家が増加すると、防災や衛生、景観の面で様々な問題を引き起こしかねません。

今回は、管理不全空家とみなされる具体的な状態や、それに指定される際の基準について詳しく解説します。

管理不全空家とはどのような状態か

管理不全空家の定義

管理不全空家とは、空き家等が適切な管理が行われていないことにより、そのまま放置すれば特定空家等になるおそれのある状態にある空き家等を指します。

これは、法律（空家等対策の推進に関する特別措置法）においても定められており、建物の老朽化や破損が進み、将来的に倒壊や衛生上の問題など、より深刻な状況に陥る可能性が指摘される状態と言えます。

特定空家との違い

特定空家とは、そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態、著しく衛生上有害となるおそれのある状態、著しく景観を損なっている状態、その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にあると認められる空き家等を指します。

一方、管理不全空家は、特定空家ほど危険性や有害性が高くないものの、適切な管理が行われず、将来的に特定空家へと移行するおそれがある状態です。

つまり、管理不全空家は特定空家になる一歩手前の段階にある空き家と理解することができます。

管理不全空家と指定される基準

管理不全空家と指定される基準は、主に「保安上危険」「衛生上有害」「景観悪化」「周辺の生活環境への影響」といった観点から、空き家の状態と、それがもたらす周辺への悪影響の程度を総合的に考慮して判断されます。

保安上危険と判断される基準

保安上の危険と判断される基準には、建物の倒壊のおそれがあるほどの著しい傾斜や構造部材の破損・腐朽・蟻害・腐食、門や塀、屋外階段等の著しい傾斜や構造部材の破損・腐朽などが含まれます。

また、立木についても、倒壊のおそれがあるほどの傾斜や、伐採・補強がなされておらず腐朽が認められる状態などが該当します。

擁壁の崩壊や、外壁材、屋根ふき材、看板、雨樋などの部材の剥落・脱落、軒やバルコニーなどの突出物の脱落、立木の大枝の落下や飛散のおそれがある状態も、保安上の危険とみなされる基準となり得ます。

衛生上有害と判断される基準

衛生上有害と判断される基準としては、石綿（アスベスト）の飛散の可能性が高い状態や、排水設備からの汚水等の流出、敷地等からの著しく多数の蚊やねずみなどの害虫・ねずみの発生、動物の糞尿が著しく堆積している状態などが挙げられます。

これらの状態が放置されると、近隣住民の健康被害を誘発するおそれがあるため、衛生上有害と判断される基準となり得ます。

景観悪化や生活環境への影響基準

景観悪化に関しては、屋根ふき材、外装材、看板などの著しい色褪せ、破損、汚損が補修されずに放置されている状態などが基準となります。

周辺の生活環境への影響としては、排水設備からの汚水等による悪臭の発生、不特定の者が容易に侵入できるほどの開口部の破損、落雪による通行障害のおそれ、立木による周辺建築物の破損や通行の妨げ、動物による騒音や敷地への棲みつきなどが含まれます。

これらの状態は、良好な地域社会の維持を困難にするため、管理不全空家と判断される要因となり得ます。

まとめ

今回は、「管理不全空家」がどのような状態の空き家を指すのか、そして「特定空家」との違いについて解説しました。

管理不全空家とは、適切な管理が行われず、将来的に特定空家へと移行するおそれのある状態にある空き家です。

その指定基準は、建物の倒壊につながる「保安上の危険」、汚水や害虫の発生といった「衛生上の有害」、景観の著しい悪化、そして悪臭や通行障害など「周辺の生活環境への悪影響」といった多岐にわたる観点から総合的に判断されます。

これらの基準に基づき、地域社会の安全と良好な住環境を守るためには、空き家の適切な管理が極めて重要です。

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