不動産売買は、人生における大きな取引の一つです。
契約が成立し、物件の引き渡しが完了した後も、予期せぬ問題が発生することがあります。
特に、引き渡された物件が契約内容と異なっていた場合、売主は法的な責任を問われる可能性があります。
これは、売却後のトラブルを避けたいと考える売主にとって、大きな懸念材料となり得ます。

不動産売却の契約不適合責任とは

契約内容に合わない場合の売主の責任

不動産売買契約が成立し、物件の引き渡しが完了した後、買主が「契約内容と異なる」と主張した場合、売主が負う責任のことを契約不適合責任といいます。
この責任は、2020年4月1日の民法改正により導入されたもので、それまでの「瑕疵担保責任」に代わるものです。
改正により、買主が契約不適合を知らなかったという条件が不要になり、契約書に記載された種類、品質、数量などが引き渡された物件と異なっていた場合に、売主は責任を問われることになります。
つまり、売主の責任範囲は以前よりも広くなっています。

買主が請求できる4つの権利

契約不適合責任に基づき、買主は売主に対して以下の4つの権利を行使することができます。

1.追完請求権
引き渡された物件が契約内容に適合しない場合、売主に対して、修理（修補）や代替物の引渡し、不足分の引渡しなどにより、契約内容に適合した状態にするよう求める権利です。
不動産の場合は、雨漏りの修理など、物件の修補での対応が中心となることが多いでしょう。

2.代金減額請求権
売主が追完請求に応じない場合や、追完が不可能な場合、または追完に過大な費用・時間がかかる場合などに、契約不適合の程度に応じて販売価格の減額を求める権利です。

3.損害賠償請求権
契約不適合によって買主に損害が生じた場合、売主に対して損害賠償を請求できる権利です。
ただし、この権利は売主に帰責事由（契約不履行について売主に責任があること）がある場合にのみ認められます。

4.契約解除権
売主が相当の期間を定めた追完請求に応じない場合や、契約不適合が契約および取引上の社会通念に照らして軽微でない場合に、契約を解除できる権利です。

契約不適合責任のリスクと免責

免責特約で責任を軽減できるか

売主と買主の双方が合意すれば、契約不適合責任の一部または全部を免責とする「免責特約」を設けることができます。
この特約により、売主は引き渡し後の責任リスクを軽減できる可能性があります。
ただし、免責特約の有効性には条件があり、売主が物件の不具合を知りながら隠していた場合や、重大な過失で知らなかった場合は、免責特約があっても責任を免れることはできません。
　

売主が注意すべき免責の条件

　
免責特約の有効性は、売主が個人か事業者（宅建業者など）かによって大きく異なります。
個人が個人に売却する場合、当事者間の合意があれば、契約不適合責任の全部を免責することが可能です。
一方、売主が宅建業者である場合や、売主が事業者で買主が一般消費者の場合は、宅地建物取引業法や消費者契約法が適用され、免責が制限されることがあります。
例えば、損害賠償責任の全部を免除する特約や、買主にとって著しく不利な期間（例：引渡しから数ヶ月）での免責は無効となる可能性が高いです。
また、売主が物件の不具合を知っていたにもかかわらず告知しなかった場合、免責特約は無効となります。

不動産買取なら責任がない

不動産買取とは、不動産会社が直接、物件を買い取る方法です。
この場合、売主が負う契約不適合責任は、通常、不動産会社との間で免責されるのが一般的です。
売却後の責任リスクを回避したいと考える場合、不動産買取は有効な選択肢の一つと言えるでしょう。

まとめ

不動産売却における契約不適合責任は、買主の権利を保護し、売主の責任を明確にするための法制度です。
買主は、引き渡された物件が契約内容と異なる場合、修理を求める追完請求や代金減額請求などを売主に求めることができます。
売主としては、この責任リスクを正しく理解し、必要に応じて契約書に免責特約を設けることを検討するでしょう。
しかし、免責特約の有効性には、売主が不具合を故意に隠蔽していないか、また売主が事業者である場合の法的な制限など、注意すべき条件が多く存在します。
売却後の予期せぬトラブルや責任リスクを最小限に抑えたい場合は、不動産会社による「不動産買取」という選択肢も有効な手段となります。

松江市周辺で不動産売却を検討中の方は当社へご相談ください。